ANALYSE EINES IMMOBILIENPROJEKTS - TEIL 1

23. Oktober 2015 | Immobilien, News, Finance,

Teil 1 - Analyse der Lage

Vor jeder Investitionsentscheidung in Immobilien sollten Sie analysieren worin Sie tatsächlich Ihr Geld anlegen. Das gilt natürlich nicht für Immobilien, sondern für jedes Investment, welches Sie tätigen wollen.

Wir widmen uns im ersten Teil der Analyse der Lage. Denn noch - mobile Immobilien werden kommen, auch wenn es ein sprachlicher Widerspruch ist - gilt das eherne Gesetz der Projektentwicklung: Lage, Lage, Lage!

Makro- und Mikrolage

Die Analyse von Immobilienprojekten wird aufgeteilt in Lage- und Objekteigenschaften. Die Lageeigenschaften können Sie nochmals in Makro- und Mikrolage unterteilen. Die Makrolage beschreibt das Gebiet (z.B. Stadt bzw. Region), in welcher sich das Objekt befindet. Bei der Analyse der Makrolage sollten Sie folgende Parameter beachten:

- Wirtschaftskraft der Region (z.B. Kaufkraft)

- Arbeitsmarktsituation

- Politische Situation

- Infrastruktur der Region

- Entwicklungspotential

- Generelle Verkehrsanbindung (Straße, Schiene, Wasser, Luft)

- Bevölkerungsstruktur

- Landschaft

- Wirtschaftsförderungen (z.B. für Gewerbeansiedelungen)

- Steuerliche Situation 

Die Mikrolage beschreibt die engere Umgebung einer Immobilie, den Charakter des Quartiers und die unmittelbare Nachbarschaft, die Lage der Straße und des Gebäudes sowie die direkten Umgebungseinflüsse, die auf eine Immobilie einwirken. Bei der Analyse sollten Sie folgende Parameter beachten:

- Unmittelbare Verkehrsanbindung (Erreichbarkeit zu Fuß)

- Entfernung zum Orts- bzw. Stadtzentrum

- Nahversorgungseinrichtungen, Erholungsgebiete

- Bebauungsdichte, Grünflächenanteile

- Lärmbelastung

- Zustand benachbarter Objekte bzw. der Nachbarschaft

- Image und soziales Milieu

- Erreichbarkeit sonstiger gewünschter Einrichtungen (Kulturbetriebe, Lokalitäten, etc.)

- Entwicklung der Kauf- bzw. Mietpreise in direkter Umgebung

Die jeweilig angeführten Parameter lassen sich nicht immer „hart“ – also durch Zahlen oder Statistiken – bewerten bzw. sind sie teilweise subjektiv. Außerdem ist die Bewertung des Standorts abhängig von Art und Zweck der Immobilie.

Die Standortfaktoren

Bei den Standortfaktoren kann man deswegen grundsätzlich zwischen harten und weichen Standortfaktoren unterscheiden. 

Harte Standortfaktoren sind quantifizierbar, also Datenbezogen. Zu diesen gehören:

- Verkehrsanbindung (Straße, Schiene, Wasser, Luft);

- Arbeitsmarkt (qualitativ und quantitativ);

- Flächenangebot (Größe, Zuschnitt des Grundstücks, Grundstückspreise und Altlasten);

- Lage zu den Bezugs- und Absatzmärkten;

- Energie- und Umweltkosten;

- Lokale Steuern und Abgaben;

- Förderangebote (Subventionen, Befreiung von lokalen Steuern und Abgaben, Investitionszulagen).

Weiche Standortfaktoren sind im Gegensatz nur schwer messbar bzw. von subjektiven Einschätzungen geprägt. Zu diesen gehören:

- Wirtschaftsklima einer Stadt bzw. einer Region (Schnelligkeit und Qualität der Beantwortung von Anfragen und der Bearbeitung von Anträgen; wirtschaftliche Kompetenz; Offenheit und Gastfreundlichkeit von wichtigen Akteuren; Effektivität  der Unterstützung, etc.);

- Stadt- und Regionsimage (objektiv und subjektiv bestimmte Außenwahrnehmung);

- Branchenkontakte (Vorhandensein gleicher, verwandter oder unterstützender Branchen und Zulieferer; Kommunikations-     und Kooperationsmöglichkeiten);

- Hochschul- und Forschungseinrichtungen;

- Innovatives Milieu (Informationsfluss zwischen Unternehmen, Forschungs-, Entwicklungs- und Ausbildungsinstitutionen);

- Leistungsfähigkeit der Wirtschaftsverbände (technische und organisatorische Kompetenz; Qualität des Dienstleistungsangebotes, etc.).

Wir wollen Ihnen die Abhängigkeit von Art, Zweck und Lage an zwei Beispielobjekten einer fiktiven Handelskette demonstrieren:

Immobilie A – Geschäftslokal

Das Geschäftslokal einer Handelskette sollte nahe der Kundschaft situiert sein und ein entsprechend großes Einzugsgebiet haben (gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr). Dementsprechend wird man hierfür Zentrumslagen bzw. Einkaufsstraßen bevorzugen, welche für die entsprechende Klientel gut erreichbar sind. Bei diesen Lagen wird die Handelskette entsprechend höhere Kauf- oder Mietpreise akzeptieren (müssen).

Immobilie B - Logistikzentrum

Bei einem Logistikzentrum ist nicht die Zentrumslage bzw. das unmittelbare Einzugsgebiet bzw. ausschlaggebend, sondern die schnelle Erreichbarkeit für Transportvehikel (z.B. LKW, Bahn, etc.). Dementsprechend sind hierfür Industriestandorte maßgebend, die möglichst großflächig und mit guter Be- und Entlademöglichkeiten ausgestattet sind. Der Kauf- und Mietpreis bezogen auf die Nutzfläche wäre angepasst an Lage und Gegebenheiten geringer als bei einem wohl gelegenen Geschäftslokal.

Bei Fragen können Sie sich jederzeit an uns wenden.