DER BAUTRÄGER UND SEINE AUFGABEN

5. Dezember 2018 | Ideen, Immobilien,

Der Bauträger und seine Aufgaben

 

Viele träumen vom eigenen Haus oder Wohnung, aber wissen nicht wo und wie sie anfangen sollen. Ist es besser auf Eigeninitiative zu suchen und bauen und die Baustelle selbst zu koordinieren oder doch lieber vom Bauträger kaufen? Fragen über Fragen häufen sich an und viele sind schon überfordert, bevor überhaupt der perfekte Grund für das Traumhaus oder die passende Wohnung gefunden wurde.

Was ist ein Bauträger?
Ein Bauträger ist jene Person oder Gesellschaft, die ein Objekt auf eigenes Risiko errichtet. Er kauft Grundstücke an, plant, erschließt und bebaut diese und verkauft sie dann im letzten Schritt als Wohneinheiten oder einzeln bebaute Parzellen zu fixen Preisen weiter. Der Bauträger bleibt während der gesamten Bauphase Eigentümer des Grundstücks. Erst nach Fertigstellung und Einverleibung ins Grundbuch gehen die Verkaufseinheiten ins Eigentum der Käufer/innen über. Das ist der größte Unterschied zu einem Bauunternehmer. Bauunternehmer sind Dienstleister, sie arbeiten auf Auftrag und Rechnung des Bauherrn (bspw. Grundstückseigentümers).

Im Grunde genommen ist der Bauträger verantwortlich für alle Aufgaben rund um das Bauvorhaben – von der Vorbereitung, über die Abwicklung, Steuerung und Finanzierung bis hin zur Durchführung, Fertigstellung und Vermarktung. Er tritt vor diversen Bauunternehmen und Behörden als Bauherr auf. Bauträgern ist es möglich die Immobilie noch vor Baustart in den Verkauf zu bringen. Typische Immobilien eines Bauträger sind neue Wohnhausanlagen mit mehreren Wohneinheiten.

Das Bauträgervertragsgesetz

Die meisten Bauträger agieren unter dem BTVG (Bauträgervertragsgesetz).

Ziel des BTVG ist es sowohl den Erwerber als auch den Verkäufer zu schützen. Folgende Eckpunkte umfasst das BTVG:

- Schutz vor den Folgen der Insolvenz eines Bauträgers vor Fertigstellung des Gebäudes

- Absicherung der Zahlungen des Erwerbers (Zahlung laut Ratenplan nach Baufortschritt)

- Gewährleistung einer gesetzeskonformen Vertragsgestaltung durch Bestellung eines      Treuhänders

- Gewährleistung der ordnungsgemäßen und vollständigen Information des Erwerbers über den Inhalt des Vertrages. Mindestinhalt des Bauträgervertrages und Rücktrittsrechte

- Vorkehrungen zur Sicherstellung der Beseitigung von Mängeln

Einen Bauträger vorzuziehen kann für viele von Vorteil sein, da es persönlich entlastet und den eigenen „Baustress“ reduziert. Der Bauträger übernimmt die Rolle als Verwalter und Koordinator, und kümmert sich wie schon erwähnt um alles rund um die Objekterrichtung -  vom Kauf eines Grundstücks, über das Beantragen der Baubewilligung bis zur Fertigstellung. Auch wenn der Käufer selbst meist kein Mitspracherecht bei der Grundrissgestaltung hat, ist er/ sie genau über den Preis informiert (Fixpreis) und weiß wann das Immobilienobjekt fertiggestellt wird.

Aus der rechtlichen Perspektive betrachtet, gilt für das reglementiere Gewerbe des Bauträgers die Gewerbeordnung unter § 117 (4)

„Der Tätigkeitsbereich des Bauträgers umfasst die organisatorische und kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben (Neubauten, durchgreifende Sanierungen) auf eigene oder fremde Rechnung sowie die hinsichtlich des Bauaufwandes einem Neubau gleichkommende Sanierung von Gebäuden. Der Bauträger ist auch berechtigt, diese Gebäude zu verwerten.“

Für die Formulierung „organisatorische und kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben“ hat sich folgende Definition verfestigt:

- Grundstücksbeschaffung;

- Prüfung der Projektvoraussetzungen;

- Projektentwicklung und Entwicklung des Bau-, Nutzungs- und Finanzierungskonzeptes;

- Baureifmachung;

- Zusammenstellen und Leiten des Teams aller Beteiligter und Gesamtprojektleitung;

- Beauftragung von Kontrollinstanzen und Koordinatoren.

Welche Aufgaben übernimmt nun der Bauträger im Detail?

Das Berufsbild des Bauträgers beruht auf dem Fünf-Säulen-Prinzip:

1. Bauherrenfunktion: Der Bauträger ist entweder simultan Bauherr oder Stellvertreter des Bauherrn. Bauherr ist derjenige, der das Objekt auf eigene Verantwortung und Risiko baut. Wird die Anlage auf eigene Rechnung am eigenen Grundstück gebaut, dann ist der Bauträger gleichzeitig Bauherr. Baut er auf fremde Rechnung und fremden Grundstück, dann handelt ein Bauträger stellvertretend im Interesse des Bauherrn.

2. Drittbindung: Obwohl der Bauträger in eigenem Namen handelt, ist er einem Dritten, und zwar demjenigen für den er baut (üblicherweise dem Käufer), verpflichtet die Baumaßnahmen vertragsmäßig durchzuführen. Unter anderem gehört hierzu das Fertigstellen des Objektes.

3. Treuhandelement: Der Bauträger handelt ähnliche wie ein Treuhänder. Er darf nicht frei über das Bau-Budget verfügen. Wofür das Geld eingesetzt wird ist vorab bestimmt. Das ist eine Absicherung für den Käufer. Er weiß wie mit seinem angelegten Geld umgegangen wird.

4. Gesamtverantwortung: Der Bauträger trägt die gesamte Verantwortung für das Bauvorhaben. Zu diesen gehören:

- Die sachgerechte und rechtzeitige Bauausführung

- Die Kontrolle aller Projekt – und Baubelange in wirtschaftlicher, kostenmäßiger qualitativer und rechtlicher Hinsicht

- Vergabe von Planungs- und Ausführungsleistungen

- Finanzierung des Projektes

- Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Übergabe (rechtlich, technisch)

5. Konzentrationsprinzip: Der Bauträger ist rechtlich dazu verpflichtet sich auf seinen eigenen Wirkungskreis zu konzentrieren, da sich jene Interessen meist mit denen der Baufirma schneiden können. Oft agiert der Bauträger gleichzeitig als Bauherr, was zu rechtlichen Interessenskonflikten im Bereich der Gewährleistungsansprüche führen könnte. Somit enden die Aufgaben des Bauträgers nicht mit Übergabe des Objektes, sondern sichern den Auftraggeber (Käufer) auch in rechtlichen Belangen ab.

Fazit
Das Bauträgergeschäft hat sich aufgrund des BTVG und der Reglementierung der Gewerbeordnung in den letzten Jahrzehnten sehr stark professionalisiert. Das war auch notwendig, da das Berufsbild des Bauträgers sehr umfassend und die Ausführung des Geschäftes koordinations- und zeitintensiv ist.

Vor jedem Projekt muss der Bauträger abwägen, inwiefern der errechnete Projektgewinn auch den diversen Risiken (Grund-, Ausführungs-, Finanzierungs-, Verwertungsrisiko, etc.) gegenübersteht und ob das Investment risikoadjustiert ist.

Ein tolles Geschäft, dass Raum für Menschen schafft, aber nur auf sehr professioneller Ebene zu betreiben ist.