Die Rollen eines Bauprojekts - Teil 1

28. Mai 2015 | Immobilien,

Die Rollen eines Bauprojekts - Teil 1

Wenn Sie eine Investition tätigen, sollten Sie verstehen worin Sie investieren. Das ist eins der Grundprinzipien des Crowdinvestings bzw. sollte dies eigentlich für jedes Investment gelten. Dass dies bei Derivaten, Futures, Credit Default Swaps o.Ä. nicht immer so leicht ist, wissen wir.

Reval ist anders. Wir wollen, dass Sie Ihr Investment auch verstehen. Deshalb ist es unser Ziel Sie durch unseren Blog zu informieren und Ihnen die wesentlichen Elemente, Prozesse und Personen hinter Immobilien-Projektentwicklungen näher zu bringen.

Dieser Blogeintrag beschäftigt sich mit den handelnden Personen eines Bauprojekts, von der Machbarkeitsstudie bis zur Fertigstellung und erstmaligen Inbetriebnahme.

Wir beschränken uns in diesem Blogeintrag auf die Haupt-Akteure von Bau- und Immobilienprojekten. Spezielle Ausführungs- oder Planungsleistungen werden nicht angeführt (bspw. Küchenplanungen, ökologische Bauaufsichten, etc.).

Anhand einer typischen Aufbauorganisation eines Immobilienprojekts werden wir die einzelnen Rollen näher beschreiben.

Bauherr

Bauherr ist wer auf eigene oder fremde Rechnung selbst oder durch Dritte ein Bauvorhaben erstellt. Der Bauherr ist somit rechtlich und wirtschaftlich verantwortlicher Auftraggeber bei der Durchführung von Bauvorhaben und trägt das finanzielle Risiko. Deshalb hat der Bauherr auch das Recht darüber zu entscheiden wie das Bauwerk schlussendlich aussehen soll.

Sowohl private „Häuslbauer“ als auch Personenmehrheiten und Kapitalgesellschaften oder auch öffentlich-rechtliche Körperschaften können Bauherren sein. Für die Bauherreneigenschaft kommt es im Wesentlichen auf das Grundstückseigentum oder zumindest die Verfügungsbefugnis über das Grundstück an. Auch Sie sind also Bauherr, wenn Sie auf eigene Rechnung ein Bauwerk auf ihrem Grundstück erstellen.

Bauträger

Bauträger können entweder als Bauherr oder als direkter Stellvertreter des Bauherrn agieren. Das Berufsbild des Bauträgers fällt in Österreich in der Gewerbeordnung unter den Überbegriff des Immobilientreuhänders (§ 117 Abs 4 GewO) und ist dahingehend reglementiert.

Auszug aus dem § 117 GewO Abs 4:

Der Tätigkeitsbereich des Bauträgers umfasst die organisatorische und kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben (Neubauten, übergreifende Sanierungen) auf eigene oder fremde Rechnung sowie die hinsichtlich des Bauaufwandes einem Neubau gleichkommende Sanierung von Gebäuden. Der Bauträger ist auch berechtigt, diese Gebäude zu verwerten

Wesentlich ist hierbei die organisatorische und kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben sowie die Eigenschaft als Bauherr, die den Bauträger und von Baumeistern und Ziviltechnikern unterscheidet. Nähere Informationen zur Abgrenzung zu den einzelnen Abwicklungsformen finden Sie auch unter:

http://www.wkimmo.info/i/wko/service/berufsbild_bt.pdf

Klassische Investoren

Zu den klassischen Investoren zählen wir neben Banken, Immobilienfonds auch Investmentclubs. Sie stellen Kapital und oder Risikokapital zur Verfügung und tragen somit einen Teil des finanziellen Risikos. Investments durch klassische Investoren erfolgen zumeist aus rein ökonomischer Hinsicht. Die klassischen Investoren werden wir in einem gesonderten Blog-Post erklären.

Crowdinvestoren

Sie als Crowdinvestor sind ein wertvolles Mitglied in der Wertschöpfungskette. Durch Ihren Beitrag helfen Sie, dass Bau- und Immobilienprojekte entstehen können. Sie unterstützen nachhaltig den jeweiligen Standort, profitieren von der Investmentchance und helfen den Investitionsprozess effizienter zu gestalten. Mit jeder Chance kommt auch eine gewisse Verantwortung. Durch ihr Engagement rund um das Projekt, helfen Sie den Erfolg der Crowdinvesting-Kampagne zu sichern und geben wertvolles Feedback.

Planer

Planer bilden neben den Ausführenden das „Rückgrat“ jedes Bauprojektes. Planungsaufgaben sind geistig-schöpferische Leistungen, die ein hohes Maß an Vorstellungskraft und Fachwissen vereinen. Eine gute abgestimmte Planung ist ein wesentlicher Erfolgsfaktor, es ist der falsche Ort zu sparen.

Planer gliedern sich grundsätzlich in die Aufgabenfelder Architektur, Tragwerk und technische Gebäudeausrüstung sowie ergänzende Fachplanungen. In diesem Blog-Post werden die einzelnen Planungsleistungen nur oberflächlich betrachtet, um Ihnen ein grundsätzliches Verständnis der jeweiligen Aufgabengebiete zu geben.

Architekturplanung

Der Architekt erstellt auf Grund der Planungsvorstellungen und der finanziellen Möglichkeiten des Bauherrn die Architekturplanung, d.h. die gestalterische Lösung liegt beim Architekten in Abstimmung mit dem Bauherrn.

Architekturplanung ist jedoch keine rein gestalterische Aufgabe, sondern ein integrativer Planungsprozess, der in Abstimmung mit anderen Fachplanungen erfolgt. Hierdurch entstehen viele Schnittstellen, die einen hohen Organisationsaufwand mit sich bringen. Für Bauherren ist es deshalb mitunter einfacher Generalplaner zu beauftragen, die die gesamte Planungsabwicklung aller Fachplanungen übernehmen und intern die Schnittstellen koordinieren.

Statik- bzw. Tragwerksplanung

Stark vereinfacht liegt die Hauptaufgabe der Tragwerksplanung in der Sicherstellung der Standfestigkeit des zu entwickelnden Bauwerks. Die Tragwerksplanung plant ein Bauwerk hinsichtlich Tragsicherheit, Gebrauchstauglichkeit und Dauerhaftigkeit. Architektur- und Tragwerksplanung bergen ein natürliches Konfliktpotential, jenes zwischen Form und Funktion. Ein gutes Planungsteam arbeitet miteinander und findet für den Bauherrn die beste Lösung hinsichtlich Tragwerk und Schönheit (Schönheit liegt jedoch im Auge des Betrachters).

Fachplanung Technische Gebäudeausrüstung (TGA):

TGA umfasst die Installation maschineller und elektrischer Anlagen in Bauobjekten. Die nachfolgend aufgelisteten (eigenständigen) Arbeitsbereiche geben einen Überblick was in einem Gebäude „verbaut“ ist:

-Sanitärtechnische Anlagen (Wasserleitungen, Toiletten, etc.)

-Gasversorgungsanlagen (Gasleitungen,

-Heizungs- und Kühlungsanlagen (Heizsysteme, Radiatoren, Fußbodenheizungen, etc.)

-Lüftungs- und Klimaanlagen (Wohnraumlüftungen, Fancoils, etc.)

-Mess-, Steuer- und Regelanlagen (computergesteuerte Alarmsysteme, Lüftungssysteme, etc.)

-Kommunikationsanlagen (Gegensprechanlagen, Signalanlagen, etc.)

-Stromversorgungsanlagen (Stromleitungen, Verkabelungen, Zähler, etc.)

-Beleuchtungsanlagen (Lichtanlagen, Lichtkonzepte, etc.)

-Fördertechnische Anlagen (z.B. Aufzüge, Rolltreppen, etc.)

Allein aus dieser Auflistung kann man erkennen wie komplex die Materie ist. Geeignete Fachplaner erkennen die Notwendigkeit der Anlagen. Nicht jedes Gebäude benötigt komplexe Wohnraumlüftungssysteme oder elektrische Fußbodenheizungen. Durch gebäudetechnische Anlagen können sich nicht nur die Investitionskosten, sondern auch die Betriebskosten bei Objekten stark erhöhen. Je nach Art und Ausgestaltung des Objektes ist auf die richtige Ausstattung der zukünftigen Nutzer einzugehen.

Koordinatoren

Seit 1999 ist in Österreich das Bauarbeitenkoordinationsgesetz (BauKG) in Kraft. Das Gesetz verpflichtet Bauherren zur Beauftragung von zwei Koordinatoren, wenn auf einer Baustelle gleichzeitig oder aufeinanderfolgend Arbeitnehmer mehrerer Arbeitgeber tätig werden.

  • Planungskoordinator – zuständig ab Beginn der Planungsarbeiten bis zur Vergabe der Leistungen
  • Baustellenkoordinator – zuständig ab Vergabe der Leistungen bis zum Abschluss der Bauarbeiten

Die Verpflichtung des Bauherrn entfällt, wenn die Koordinatorenbestellung an die Projektleitung übertragen wird.