Die Rollen eines Bauprojekts - Teil 2

5. Mai 2011 | Immobilien,

Die Rollen eines Bauprojekts - Teil 2

Willkommen im Teil 2 der Rollenverteilung eines Bauprojekts. Hier erklären wir Ihnen alle weitere Rollen, die Teil eines Bauprojekts sein können.

Projektmanagement (Projektsteuerung + Projektleitung)

Das Projektmanagement eines Bauvorhabens gliedert sich in die Projektsteuerung und die Projektleitung. Die Projektleitung übernimmt hierbei die nicht-delegierbaren Leistungen, d.h. sie ist Entscheidungsträger (in Abstimmung mit dem Bauherr) und kann auf Basis dieser Vollmachten Auftragnehmer verpflichten und direkt in die Gestaltung eingreifen.

Die Projektsteuerung wirkt als Controller der Projektabwicklung und steuert durch geeignete organisatorische Maßnahmen, insbesondere hinsichtlich Kosten, Terminen, Qualitäten und Quantitäten.

Das Projektmanagement kann auch durch den Bauherrn oder seinen Stellvertreter erfolgen.

Örtliche Bauaufsicht

Die Örtliche Bauaufsicht übernimmt die örtliche Vertretung des Bauherrn auf der Baustelle einschließlich der Ausübung des Hausrechts. Sie übernimmt Leistungen der Bauüberwachung und Koordination, Termin- und Kostenverfolgung, Qualitätskontrolle, Rechnungsprüfung, Bearbeitung von Mehr- und Minderkostenforderungen, Übernahme und Abnahmen, Mängelfeststellung und –bearbeitung sowie die Dokumentation in den Phasen der Ausführungsvorbereitung, der Ausführung und des Projektabschlusses.

Begleitende Kontrolle (BK):

Die Begleitende Kontrolle ist ein ergänzendes Kontrollorgan, welches insbesondere in beobachtender, feststellender, prüfender, berichtender und beratender Funktion für den Bauherrn bei der Errichtung des Bauvorhabens bis zur Fertigstellung beratend zur Seite steht. Dies erfolgt durch Stellungnahmen als Entscheidungsgrundlagen für den Bauherren in wirtschaftlicher, planungstechnischer, ausführungstechnischer, organisatorischer, finanzieller und terminlicher Hinsicht.

Die Begleitende Kontrolle überprüft laufend, unmittelbar und projektbegleitend die Projektdaten, stellt Abweichungen unverzüglich fest und meldet diese dem Bauherrn in Form von anlassbezogenen Stellungnahmen und periodischen Berichten.

Die Begleitende Kontrolle wird zumeist bei größeren Bauvorhaben eingesetzt, kann jedoch auch bei kleineren Bauvorhaben sinnvoll sein, wenn keine externe Projektsteuerung eingesetzt wird.

Ausführende Unternehmen

Die ausführenden Unternehmen bilden den „restlichen Körper“ rund um das „Rückgrat“ der Planung. Auf Basis der Planung (Ausschreibungsplanung) werden einzelne Gewerke oder ein Gesamtgewerk ausgeschrieben. Die ÖNORM B 1801-1 „Bauprojekt- und Objektmanagement“ bietet eine gute Grundlage für eine Einteilung der Gewerke. Ein großer Teil der Baukosten ergibt sich aus drei „großen“ Gruppen der Baugliederung:

-Bauwerk-Rohbau (Fundamente, vertikale und horizontaler Konstruktionen, etc.)

-Bauwerk-Technik (Fördertechnik, Wärmeversorgung, Sanitäranlagen, etc.)

-Bauwerk-Ausbau (Innenausbau, Fassaden, Dachverkleidung, etc.)

Hierunter fallen ausführende Unternehmen wie Baumeister, Installateure, Zimmerer, Fassadenhersteller usw. Die ÖNORM B 1801-1 bietet eine sehr detaillierte Auflistung der notwendigen ausführenden Unternehmen in der sog. „Leistungsgliederung“. Wir verzichten hier auf eine Detailbetrachtung, da dies zu sehr in die Tiefe führen würde.

Ähnlich wie bei den Planungsleistungen entstehen sehr viele Schnittstellen in der Ausführung, die es zu koordinieren gilt. Für komplexe Projekte kann sich daher die Wahl eines Generalunternehmers auszahlen. Das ist jedoch je Projekt zu entscheiden, hierzu gibt es eine Vielzahl an Theorien und Fachliteratur, welcher Weg technisch-wirtschaftlich am sinnvollsten ist.

Umwelt / Öffentlichkeit

Als „Umwelt“ bezeichnen wir Anrainer, Behörden und sonstige Beteiligte. Diese können den Entwicklungsprozess wesentlich beeinflussen bzw. verzögern. Eine sehr wichtige Behörde ist die Baupolizei (in Wien ist hierfür die MA 37 zuständig). Für die Errichtung oder Abänderung von Gebäuden, Gebäudeteilen oder baulichen Anlagen ist meist eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich, welche von der zuständigen Behörde (landesabhängig) einzuholen ist. Vor Erhalt der Baubewilligung oder Bauanzeige darf der Bau nicht erfolgen. Betrifft die geplante Bauführung nicht nur das Gebäudeinnere, ist ebenso auf die geltende Flächenwidmung bzw. den Bebauungsplan zu achten. Dieses Thema werden wir gesondert behandeln.

Qualität vor Quantität

Private Bauherren können sich Ihre Projektbeteiligten nach Belieben wählen, öffentliche Bauherren sind an das Bundesvergabegesetz gebunden. Je nach Projektgröße können private Bauherren mehrere Angebote einholen oder längerfristige Vergabeverfahren durchführen, die neben dem Preis auch die Qualität und Erfahrung der Auftragnehmer abfragen. Die richtigen Projektbeteiligten sichern den Projekterfolg, deshalb sollte die Wahl nicht rein auf ökonomischer Basis erfolgen. Das Zusammenwirken der einzelnen Personen dahinter macht den Erfolg eines Projektes aus, schlussendlich auch aus ökonomischer Sicht.

Resumée

Die Entwicklung von Bauvorhaben ist auf den ersten Blick eine sehr komplexe Materie, da viele Beteiligte mitwirken. Zusätzlich gibt es im Baubereich eine Fülle an Gesetzen und Normierungen, die zu beachten sind.

Als Investor sollten Sie die Grundzüge der Immobilienprojektentwicklung kennen bzw. verstehen welche Personen involviert sind und wer welche Rolle einnimmt. Das hilft Ihnen bei ihrer persönlichen Entscheidung eine Investition zu tätigen.

Generell lässt sich sagen, dass relevante Zahlen, Daten und Fakten zum Projekt ein guter Indikator für Investitionen sind, die eigentliche Entscheidung bleibt jedoch eine emotionale. Meines Erachtens gilt auch hier: Ihr Bauchgefühl ist nur so gut wie ihr Kenntnisstand.

Bleiben Sie also am Ball und erfahren Sie mehr über Immobilienprojektentwicklungen und Investmentchancen auf Reval.

Sollten Sie Fragen haben schreiben Sie mir unter p.hain@reval.co.at oder kommentieren Sie. Ich werde mich bemühen Ihre Fragen zu beantworten.