DIE DUE - DILIGENCE VOR ANKAUF

12. Juni 2019 | Finance, Immobilien,

Die Due-Diligence oder auch Projektprüfung ist ein immens wichtiger Schritt für einen Bauträger der gerade dabei ist ein neues Projekt anzukaufen. Denn nur eine sorgfältige Prüfung der Projektunterlagen garantiert den nachhaltigen Erfolg des Projektes.

Im dieswöchigen Beitrag widmen wir uns deshalb den Dokumenten und Informationen, die für eine Due-Diligence benötigt werden und sehen uns an, welche Informationen der Bauträger diesen Dokumenten entnimmt und wozu er sie überhaupt braucht.

 

Die wichtigste Frage ergibt sich bereits im ersten Schritt der Einschätzung:

Passt die geplante Projektart und die Größe des Projektes zur beabsichtigten Lage? Frei nach dem Motto "Angebot und Nachfrage" sollte die geplante Projektart zu der Nachfrage an dem jeweiligen Standort passen. Beispielsweise lassen sich Luxuswohnungen im Industrieviertel eines Wiener Vorortes wahrscheinlich eher schwer an den Mann oder die Frau bringen. 

Als nächstes kann man sich allgemeine Informationen über den Lärmpegel , sozio-kulturelle Gegebenheiten oder geographische Eigenschaften der Liegenschaft ansehen.

 

Für eine weitere Prüfung der Umsetzungsmöglichkeiten werden folgende Dokumente benötigt:

Grundbuchauszug – aus diesem öffentlich geführten Verzeichnis entnimmt man spezifische Informationen bzgl. Eigentümer der Liegenschaft, auf welcher das Bauprojekt realisiert werden soll. Zusätzlich erfährt man ob die Liegenschaft belastet ist oder, ob auf die Liegenschaft ein Vorkaufsrecht besteht.

Flächenwidmungsplan - diesem entnimmt man ob überhaupt und wie gebaut werden darf, denn es besteht eine Fülle von Einschränkungen bezüglich der Bebauungsart.  So dürfen in Wien im Betriebsgebiet nicht mehr als 2.000 m2 Verkaufsfläche gebaut werden, anderenfalls braucht es die Sonderwidmung EKZ (=Einkaufszentrum).

Verdachtsflächenkataster und Altlastenatlas – in diesen öffentlich geführten Verzeichnissen wird auf mögliche Umweltgefahren aus früheren Nutzungsarten der Liegenschaften hingewiesen. Industrielle Kontamination, Relikte aus dem zweiten Weltkrieg, mögliche Verseuchung durch menschliche und tierische Abfälle können diesem Verzeichnis entnommen werden.

 

Es kann auch vorkommen, dass ein Bauträger eine bereits teilweise entwickelte Liegenschaft angeboten bekommt bei der bereits eine Baubewilligung vorliegt. In diesem Fall werden ergänzend noch folgende Dokumente geprüft:

 

Einreichplanung – hierbei handelt es sich um die graphische Darstellung der beabsichtigten Wohneinheiten, die bei der Baubehörde zur Bewilligung eingereicht wurden. Man kann diesen Plänen die geplante Raumaufteilung, Wohnungsgrößen, Planung der Allgemeinflächen und vieles mehr entnehmen. 

Baubewilligung – nach dem Einreichen aller nötigen Dokumente bei der Baubehörde unterzieht die Behörde das beabsichtigte Bauvorhaben einer Prüfung und stellt mittels eines Bescheides fest, ob es in der beabsichtigten Form und unter Berücksichtigung aller gesetzlicher Bestimmungen umgesetzt werden darf. 

Projektkalkulation – hierbei handelt es sich um eine vorläufige Aufstellung wichtiger Kosten für die Umsetzung des Projekts, insbesondere - Ankaufskosten, Errichtungskosten gesamt und die voraussichtlichen Verkaufskosten pro m2 der Wohnnutzfläche der Einheiten.

Vorläufiger Terminplan – eine grobe Aufstellung der wichtigsten Fristen bzgl. Liegenschaftsankauf, Erteilung der Baugenehmigung, Fertigstellung des Rohbaus, Vermarktungsdauer, etc…

Marktbeobachtung – ist der Verkauf der Einheiten in der gegebenen Gegend und unter Berücksichtigung des üblichen Marktverhaltens überhaupt vorstellbar.

Vermarktungsstrategie – einer der wichtigsten Faktoren überhaupt. Eine klare Vorstellung an wen die fertigen Einheiten verkauft werden soll ist essentiell für den Gesamterfolg der Projektrealisierung.