Eigenkapital im Bauträgergeschäft

9. Juli 2019 | Finance, Immobilien,

Grundsätzlich lassen sich die Projektfinanzierungsmodelle in zwei große Kategorien einteilen – private und gewerbliche Finanzierung. Dieser Blog-Beitrag befasst sich ausschließlich mit der gewerblichen Art der Projektfinanzierung und den damit verbundenen Eigenheiten und Risiken im Bereich Eigenkapital. 

Das Eigenkapital, das eine Bauträgergesellschaft in die Realisierung eines Bauvorhabens mitbringt, ist der wichtigste Bestandteil der Finanzierung. Das Eigenkapital muss nicht immer liquide auf Bankkonten vorhanden sein, sondern kann in Form von Liegenschaften oder Eigen- bzw. Bauleistungen oder in Form stiller Reserven vorliegen. Dabei ist zwischen echtem Eigenkapital, Eigenkapitalersatz und Mezzaninkapital zu unterscheiden. Es ist jedoch anzumerken, dass Eigenkapital auch bestimmte Anforderungen mit sich bringt. 

-)Die Verzinsungserwartung ist bei Eigenkapital i.d.R. wesentlich höher als bei Fremdkapital

-)Die Rückführung des Eigenkapitals erfolgt i.d.R. erst nach der Rückführung des Fremdkapitals (daher ist eine besondere Sorgfalt bei Projekterfolgsberechnung geboten)

-)Die Verzinsung des Eigenkapitals erfolgt meist über die Ausschüttung des Projektgewinnes

 

Echtes Eigenkapital:

Hier spricht man von tatsächlichen Kapitalzahlungen aus „eigener Tasche“. Das wichtigste Kriterium für den Einsatz von Eigenkapital seitens des Bauträgers oder des Kapitalgebers, ist die Verzinsungserwartung, und diese Erwartung ist überdurchschnittlich hoch.

Eigenkapitalersatz:

Bestimmte Leistungen der Bauträgergesellschaft können dem Eigenkapital gleichgesetzt werden, bspw. Planungs- oder Überwachungsleistungen. Es ist aber zu beachten, dass mit dem fortschreitendem Basel-Regulatorium die Eigenkapitalersatzleistungen wesentlich seltener geworden sind. 

Mezzaninkapital: 

Diese Art von Kapital liegt weder dem klassischen Eigenkapital, noch dem Fremdkapital nahe und stammt meistens von Anbietern strukturierter Finanzprodukte. Im Vordergrund steht hier, wie auch im Falle von echtem Eigenkapital, die Verzinsungserwartung der Investoren. Unter dieses Modell fällt auch das bei REVAL angebotene Crowdinvesting. Auf grund der vertraglichen Ausestaltung gilt das durch die Crowd aufgenommene Kapital als Eigenkapital.

Abschließend sind noch einige wichtige Kennzahlen, die jeder angehende Bauträger kennen sollte, um zu dem bereits vorhandenem Eigenkapital noch Fremdkapital aufnehmen zu können.


Eigenkapitalquote: Die Eigenkapitalquote ergibt sich aus der Division des Eigenkapitals durch das Gesamtkapital des intendierten Bauprojektes und ist stark projekt- bzw. zeitpunktabhängig.  

Loan-to-Value (LTV): „Der Loan to Value (LTV) ergibt sich aus der Division des ausstehenden Immobilienkreditbetrages durch den Verkehrswert gemäß Gutachten eines Immobilienschätzers.“ [Handbuch Immobilienfinanzierung, Walch&Weichselbaum 2013]. Bei Ankaufsfinanzierungen kann aus dem LTV die erforderliche Eigenkapitalquote ermittelt werden. Die Kennzahl LTV verändert sich mit dem Status der Projektentwicklung, da sich der Verkehrswert einer Immobilie im Laufe der Entwicklung erhöht. LTVs liegen in der Regel zwischen 0,6 und 0,8. Je geringer der Wert ist, desto geringer ist das Risiko der finanzierenden Bank. 

Loan-to-Cost (LTC): Der LTC beschreibt das Verhältnis der Kreditsumme zu den Gesamtinvestitionskosten des Immobilienprojektes/-objektes. Aus dem LTC kann bspw. die erforderliche Eigenkapitalquote der Baufinanzierung ermittelt werden. Der LTC liegt je nach Projekt zwischen 0,6 und 0,9 - abhängig von Art und Risiko des Projektes. 

Debt-Service-Coverage-Ratio (DSCR): auch Schuldendeckungsgrad beschreibt wie gut ein Unternehmen in der Lage ist Zins- und Tilgungsleistungen für die aufgenommen Kredite zu bedienen. [Kennzahlen für die Bau- und Immobilienwirtschaft, Geyer 2014]. Bei Bestandsimmobilien dient der DSCR der Überprüfung, ob der Cashflow aus der Immobilie ausreichend ist, um den Schuldendienst zu leisten. Der DSCR ist im Regelfall > 1. 

Interest-Service-Coverage-Ratio (ISCR): auch Zinsendeckungsgrad, beschreibt wie gut ein Unternehmen in der Lage ist die Zinsleistungen für die aufgenommen Kredite zu bedienen. Der ISCR ist im Regelfall > 1,4