EXKURS IMMOBILIENFINANZIERUNG

22. November 2016 | Finance, Immobilien, News,

Der kleine Exkurs zur Immobilienfinanzierung

 

Wien und auch Österreich wachsen. Es entstehen neue Gebäude und Bestehende werden saniert oder revitalisert. Aber wer finanziert das eigentlich alles? Wir beleuchten die Grundzüge einer Immobilienfinanzierung.

 

Was bedeutet Immobilienfinanzierung?

Die Finanzierung von Immobilienprojekten ist integraler Bestandteil einer Immobilienprojektentwicklung und umfasst die Beschaffung, Verwaltung und Kontrolle von Eigen- und Fremdkapital mit dem Ziel der Projektrealisierung.

Grundsätzlich können Sie zwischen der privaten und der gewerblichen Finanzierung unterscheiden. In diesem Beitrag behandeln wir die gewerbliche Seite, damit Sie ein besseres Verständnis für die auf REVAL platzierten Projekte bekommen.

Randnotiz: Sollten Sie Unterstützung bei der Eigenheimfinanzierung benötigen, können Sie uns gerne kontaktieren, wir beraten Sie unabhängig.

 

Eigen- und Fremdkapital bei Immobilienfinanzierungen

Die Immobilienprojektfinanzierung setzt sich wie bereits erwähnt aus Eigen- und Fremdkapital zusammen.  Das Eigenkapital setzt sich hierbei aus dem Gesellschafterkapital, dem erwirtschafteten Gewinn sowie – abhängig von der Ausgestaltung - aus mezzaninem Kapital zusammen.  

Exkurs: Mezzanines Kapital bezieht hier eine Position zwischen dem stimmberechtigten Eigenkapital und dem erstrangigen Fremdkapital und enthält sowohl Eigenschaften des Eigen- wie auch der Fremdkapitals.

Bei qualifiziert nachrangigen Darlehen wird das mezzanine Kapital wirtschaftlich als Eigenkapital betracht, da es aufgrund der qualifizierten Nachrangigkeit im selben Rang mit dem Gesellschafterkapital steht. Somit hat es ähnliche Eigenschaften wie Eigenkapital. Diese Form der Finanzierung wird bei REVAL angewandt.

Bei Fremdkapital sprechen wir üblicherweise von Immobilienkrediten, die sowohl für die Ankaufsfinanzierung von Liegenschaften als auch für die Baufinanzierung genutzt werden und essentieller Bestandteil eines Finanzierungskonzeptes sind.

 

Immobilienprojekte benötigen ein Finanzierungskonzept

Um über das entsprechende Kapital für ein Projekt zu verfügen, muss zunächst einmal ein Finanzierungskonzept mit den wesentlichen Parametern erstellt werden. Zu diesen Parametern zählen u.a.

- Gesamtinvestitionskosten (aus einer Projektkalkulation)

- Verwertungsplan (Vermietung, Einzelabverkauf, Gesamtverkauf)

- Laufzeit, Tilgungsstruktur sowie Besicherungsmöglichkeiten eines Immobilienkredits

- Erforderliches Eigenkapital

Die Erarbeitung eines passenden Finanzierungskonzeptes erfolgt im Wechselspiel zwischen finanzierender Bank und Bauträger/Entwickler. Beide Seiten streben nach Risikominimierung bzw. Kostenminimierung (Bauträger/Entwickler) und Ertragsmaximierung (Bank).

Immobilienfinanzierende Banken werden durch die stetig verändernden Marktbedingungen von Kapital- und Immobilienmarkt und durch schärfere Eigenmittelvorschriften der Basel-Richtlinien immer mehr gefordert.

Aufgrund dieser Randbedingungen ist die Vergabe von Immobilienkrediten restriktiver geworden. Umso wichtiger wird in diesem Aspekt eine starke Eigenmittelausstattung des Bauträgers/Entwicklers, die bspw. durch private Investoren oder mittels Crowdinvesting verbessert bzw. erhöht werden kann. Um eine erfolgreiche Kreditfinanzierung zu gewährleisten, sollten Sie die wichtigsten Kennzahlen aus Bankensicht kennen und verstehen.

 

Kennzahlen der Immobilienfinanzierung

Eigenkapitalquote: Die Eigenkapitalquote ergibt sich aus der Division des Eigenkapitals durch das Gesamtkapital und ist stark projekt- bzw. zeitpunktabhängig. 

Loan-to-Value (LTV): „Der Loan to Value (LTV) ergibt sich aus der Division des ausstehenden Immobilienkreditbetrages durch den Verkehrswert gemäß Gutachten eines Immobilienschätzers.“ [Handbuch Immobilienfinanzierung, Walch&Weichselbaum 2013]. Bei Ankaufsfinanzierungen kann aus dem LTV die erforderliche Eigenkaptialquote ermittelt werden. Die Kennzahl LTV verändert sich mit dem Status der Projektentwicklung, da sich der Verkehrswert einer Immobilie im Laufe der Entwicklung erhöht. LTVs liegen in der Regel zwischen 0,6 und 0,8. Je geringer der Wert ist, desto geringer ist das Risiko der finanzierenden Bank.

Loan-to-Cost (LTC): Der LTC beschreibt das Verhältnis der Kreditsumme zu den Gesamtinvestitionskosten des Immobilienprojektes/-objektes. Aus dem LTC kann bspw. die erforderliche Eigenkapitalquote der Baufinanzierung ermittelt werden. Der LTC liegt je nach Projekt zwischen 0,6 und 0,9 - abhängig von Art und Risiko des Projektes.

Debt-Service-Coverage-Ratio (DSCR): auch Schuldendeckungsgrad beschreibt wie gut ein Unternehmen in der Lage ist Zins- und Tilgungsleistungen für die aufgenommen Kredite zu bedienen. [Kennzahlen für die Bau- und Immobilienwirtschaft, Geyer 2014]. Bei Bestandsimmobilien dient der DSCR der Überprüfung, ob der Cashflow aus der Immobilie ausreichend ist, um den Schuldendienst zu leisten. Der DSCR ist im Regelfall > 1.

Interest-Service-Coverage-Ratio (ISCR): auch Zinsendeckungsgrad beschreibt wie gut ein Unternehmen in der Lage ist die Zinsleistungen für die aufgenommen Kredite zu bedienen. Der ISCR ist im Regelfall > 1,4.

 

Wieso brauchen Bauträger/Entwickler Eigenkapital?

Durch eine bessere Kapitalstruktur (höhere Eigenkapitalquote) können Bauträger/Entwickler schneller reagieren, denn Sie erhalten rascher Finanzierungszusagen von Banken, bspw. für Ankaufsfinanzierungen. Das ist wichtig, da der Immobilienmarkt heiß umkämpft ist und gute Objekte nicht lange am Markt verfügbar sind.

Exkurs: In der Ankaufsfinanzierung sind nicht nur die Kosten für das Grundstück, sondern auch Umwidmungs-, Planungs-, Abriss- und Finanzierungskosten umfasst. Das heißt hier sprechen wir von einer Menge Geld, die benötigt wird. Um abschätzen zu können wie viel Geld tatsächlich benötigt wird, bedienen sich Bauträger/Entwickler Kostenannahmen, die sie aus Planwerten und Kalkulationsdaten ähnlicher Projekte ableiten.

Aufgrund der derzeitigen Risikoaversität von Banken werden bei Ankaufsfinanzierungen Eigenkaptitalquoten von bis zu 50% gefordert, trotz der hypothekarischen Besicherungsmöglichkeiten. Deswegen ist eine gute Eigenkapitalquote unumgänglich. Das ist für Bauträger/Entwickler mitunter mühsam, sorgt aber im Gegenzug für eine attraktive Anlagemöglichkeit für private Investoren, unabhängig davon ob groß oder klein.

 

Fazit:

Die Erstellung eines Finanzierungskonzeptes für ein Immobilienprojekt lässt sich salopp mit der Zubereitung eines guten Essens vergleichen. Je besser die Zutaten und der Koch/die Köchin, desto besser das Essen. Das Gleiche gilt für Immobilienfinanzierungen.