Was Sie über Vorsorgewohnungen wissen müssen

 

Wohnen gehört, ähnlich wie Nahrung oder Bekleidung, zu den ältesten Menschheitsbedürfnissen und ist auf unterschiedliche Art mit all unseren Lebensbereichen verbunden. Wir wohnen, arbeiten und verbringen einen großen Teil unserer Freizeit in Immobilien, auch wenn wir das nicht immer aktiv wahrnehmen. Immobilien sind die Bühnen unseres gemeinschaftlichen Beisammenseins, die unsere Umwelt prägen wie kein anderes Wirtschaftsgut.

Die Vorstellung, die wir heutzutage vom Wohnen und von Immobilien haben, hat ihre Wurzeln in der Industrialisierung und Urbanisierung des 19. Jahrhunderts. Städte, die davor mehr als Handelszentren gedient haben, wuchsen und die Infrastruktur entwickelte sich stetig weiter. Dadurch hat sich auch der Wohnungsmarkt dynamisiert: Wohnraum konnte nunmehr als Ware durch Kauf oder Miete erworben werden. Auch die Einführung von gesetzlichen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen – wie etwa baupolizeiliche Vorschriften, Baugenossenschaften etc. – führten zu einer deutlichen Verbesserung der Wohnsituation.

Doch in den letzten 200 Jahren hat sich beim Thema Immobilien viel getan: Früher dienten Wohnungen fast ausschließlich als Wohnraum für Familien, heute sind auch Wohngemeinschaften und Einpersonenhaushalte gang und gebe. Die Wohnung von heute ist nicht nur Wohn- und Rückzugsort sondern auch Freizeitschwerpunkt, der moderne Arbeitsplatz und nicht zuletzt eine beliebte Form der Anlage geworden.

Immobilien sind in Zeiten der steigenden Inflation oder schwankenden Aktienkurse eine stabile Geldanlage. Immer mehr Österreicher kaufen daher Wohnungen als Wertanlage und zur Weitervermietung – sogenannte Vorsorgewohnungen. Der Vorsorgewohnungsmarkt in Wien, Wien Umgebung und generell in Österreich ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen. In den letzten Jahren wurden in dieser Region jährlich bereits über 900 Wohnungen als Vorsorgewohnungen verkauft, in den kommenden Jahren wird eine weitere Steigerung auf über 1000 Wohnungen pro Jahr erwartet. Beliebt sind vor allem kleinere Wohnungen – zwischen 30 m2 bis 70 m2 – in Zentrumslagen sowie Familienwohnungen in Randlagen oder bei Naherholungsgebieten.

 

Was ist eine Vorsorgewohnung

Eine Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung, die rein zu Vermietungszwecken angeschafft wird und nicht zum Eigengebrauch. Ziel dieser Eigentumswohnung ist es für den Eigentümer ein Passiveinkommen zu schaffen, um für die Zukunft vorzusorgen.

Aus diesem Gedanken heraus wird seit vielen Jahren der Name „Vorsorgewohnung“ geprägt. Hierbei handelt sich also um keine besondere Wohnungsart, sondern es hat sich aufgrund der wachsenden Beliebtheit und der steigenden Nachfrage lediglich ein neuer Sprachgebrauch entwickelt. Die Mieteinnahmen können Sie zunächst für die Zahlung der monatlichen Raten (oder eines Teils davon) des zum Erwerb der Wohnung aufgenommenen Darlehens verwenden. Später, wenn das Darlehen abgezahlt ist, sichern Ihnen die Mieteinnahmen zusätzliche Einkünfte.

 

Gründe für den Erwerb einer Vorsorgewohnung

Die Ausgangssituation ist bekannt: Über die Jahre haben Sie einen ansehnlichen Betrag zusammengespart, die Zinsen auf den Sparbüchern sind jedoch nicht mehr das, was sie einmal waren. Eine Alternative muss also her. Viele neue Anlageprodukte versprechen zwar eine ordentliche Rendite, erscheinen aber in Zeiten von Wirtschafts- und Finanzkrisen als sehr riskant. Eine Investition in Immobilien war hingegen schon immer eine krisensichere Angelegenheit. Durch die in den letzten Jahren immer beliebter werdenden Vorsorgewohnungen besteht auch für kleinere und mittlere Anleger die Möglichkeit, langfristig in Immobilien zu investieren.

Einnahmen aus der Vermietung einer Wohnung sind eine sichere, zusätzliche Einkommensquelle. Der Erwerb von Vorsorgewohnungen ist daher eine sehr beliebte Anlageform für Personen mit einem langfristigen Anlagehorizont. Darüber hinaus lässt sich Ihre Rendite auch durch die Ausnutzung zahlreicher steuerlicher Vorteile weiter steigern.

Beim Kauf muss keine Umsatzsteuer gezahlt werden bzw. wird sie, mit Vorlage der ersten Mietvorschreibung inkl. Umsatzsteuer an Ihren Mieter, refundiert. Durch die Vermietung der Vorsorgewohnung werden Sie Unternehmerin im Sinne des Umsatzsteuergestzes. Sie bekommen die im Kaufpreis der Vorsorgewohnung enthaltene Umsatzsteuer also rückerstattet. Das bedeutet, dass Sie die Vorsorgewohnung brutto für netto kaufen und somit deutlich weniger für die Wohnung zahlen. Dieser Steuervorteil kann aber nur geltend gemacht werden, wenn Sie die Wohnung mindestens 20 Jahre lang vermieten. Wird die Wohnung vor Ablauf der 20 Jahre von Ihnen selbst genutzt oder verkauft, müssen Sie die Umsatzsteuer aliquot zurückzahlen.

Einnahmen aus der Vermietung müssen versteuert werden. Der Gewinn aus der Vermietung (Mieteinnahmen abzüglich Spesen bzw. Ausgaben) ist nur für unselbstständig Erwerbstätige steuerfrei, wenn er 730,-- Euro jährlich nicht übersteigt.

Sie können diverse Beträge von den Mieteinnahmen abziehen. Der wesentlichste in diesem Zusammenhang ist die Abnutzung der Wohnung (AfA – Absetzung für Abnutzung). Sie können auch den Gebäudeanteil der Immobilie (1,5 Prozent p.a.) abschreiben.

Durch die Abschreibungsmöglichkeit können rechnerische Verluste entstehen, die den sonstigen Einkünften gegengerechnet werden können. Diese rechnerischen Verluste dürfen aber nicht länger als 20 Jahre andauern, da das Finanzamt ansonsten „Liebhaberei“ unterstellen würde und Ihnen somit die steuerlichen Vorteile (auch rückwirkend) gestrichen werden könnten.

 

Die wichtigsten Kriterien bei der Auswahl einer Vorsorgewohnung

Sie sollten bereits beim Ankauf einer Vorsorgewohnung auf die folgenden Punkte achten, um ein nachhaltiges Mietinteresse an Ihrer Vorsorgewohnung zu garantieren:

Lage & Verkehrsanbindung

Wohnungen in guter Lage, mit ausreichenden Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzten in der näheren Umgebung sowie mit guter Verkehrsanbindung lassen sich besser vermieten. Eine Vorsorgewohnung sollte sich daher bevorzugt in einem Ballungsraum mit guter Infrastruktur befinden.

Mietpreis

Der Mietpreis sollte zwischen 500,-- und 800,-- Euro brutto liegen, damit die Wohnung nach der Investition möglichst rasch vermietet werden kann.

Qualität & Ausstattung

Um eine Vorsorgewohnung rasch und auch langfristig zu vermieten, sollten Sie auf eine hohe Bau- und Einrichtungsqualität achten. Bad und Küche sollten jedenfalls voll ausgestattet sein. Natürlich erleichtern Zusatzausstattungen, wie beispielsweise eine zeitlose Einrichtung der Wohnung, Echtholzparkett oder auch ein designtes Badezimmer das Vermieten des Objektes. Ein Lift im Haus ist vor allem dann von Vorteil, wenn Ihre Wohnung in einem höheren Stockwerk liegt.

Alter

Als Vorsorgewohnungen sind vor allem Neubauwohnung zu empfehlen. Ältere Wohnungen sind oft sanierungsbedürftig und können Baumängel aufweisen, was zu hohen, zusätzlichen Kosten führen kann.

Größe & Zimmerzahl

Die Frage nach Größe und Zimmeranzahl der Vorsorgewoh-nung sollte individuell geklärt werden. Als Investor wollen Sie Ihre Wohnung natürlich dauerhaf_t_ _und ohne Leerstand vermie-ten. Abhängig von der Lage der Wohnung sollten Größe und Zimmeranzahl also für eine langfristige und unterbrechungs-freie Vermietung ausgelegt werden – dafür sollten Sie sich am Mietermarkt orientieren. Wohnungen mit zwei bis drei Zim-mern sprechen den größten Teil Ihrer potenziellen Mieter an. Eine 2-Zimmer Wohnung sollte zwischen 30 und 55 m² _Wohn-f_l_äche haben und eine 3-Zimmer Wohnung circa 70 m². Wir be-raten Sie gerne individuell bei der Auswahl der entsprechenden Wohnung.

Grundriss

Auch beim Grundriss der Wohnung sollten Sie sich an den Bedürfnissen Ihrer potentiellen Mieter orientieren. Ein attraktiver Grundriss zieht zufriedene Langzeitmieter an und sichert Ihnen ein nachhaltiges Zusatzeinkommen. Achten Sie beim Kauf besonders auf eine kompakte Raumaufteilung und stellen Sie sich einfach selbst die Frage: „Worauf würde ich bei der Anmietung einer Wohnung achten?“

Das „gewisse Extra“

Angeschlossene Freiflächen, wie ein Balkon oder eine Terrasse, ein Keller oder ein Garagenplatz verleihen Ihrer Vorsorgewohnung das „gewisse Extra“ und werten die Immobilie langfristig auf. Diese Zusatzausstattungen stellen die ultimative Erfolgskriterien Ihrer Vorsorgewohnung dar.

 

Sollten Sie an mehr Informationen interessiert sein, wie beispielsweise der möglichen Finanzierung einer Vorsorgewohnung oder was nach dem Kauf passiert, dann empfehlen wir Ihnen den Vorsorge Guide von SELECTEDESTATE.