WORAUF EIN BAUTRÄGER ACHTET

30. April 2019 | Immobilien, Finance,

Das Bauträgergeschäft ist eines der arbeitsintensivsten und abwechslungsreichsten Geschäfte der gesamten Baubranche und weicht weit von der gängigen Vorstellung über bloße Errichtung und Verkauf einer Immobilie ab. Denn der Erfolg der Bauträgerprojekte wird meistens an der unmittelbaren Verkaufbarkeit der errichteten Einheiten und nicht an der Rendite der späteren Vermietung     gemessen. Am Anfang jedes Bauprojekts steht die Überlegung, ob das Verhältnis zwischen bestehendem Risiko und möglichem Gewinn überzeugend ist. 

Der Bauträger erfüllt eine Vielzahl an Aufgaben, er fungiert als Auftraggeber für ausführende Baufirmen und beteiligte Makler und tritt als Mittler zwischen rechtlichen Dienstleistern wie Rechtsanwälten und Notaren auf. Das gesamte Berufsbild des Bauträgers beruht auf dem sogenannten Fünf-Säulen-Prinzip:

 

Bauherrenfunktion – Bauträger ist Bauherr oder direkter Stellvertreter des Bauherren

Drittbindung – Der Bauträger handelt in seinem Namen, ist aber gegenüber Dritten verpflichtet

Treuhandschaft – Für den Bauträger besteht keine Freiheit bei der Verwendung der Baugelder

Gesamtverantwortung – Der Bauträger trägt umfassende und unteilbare Verantwortung für die Realisierung des gesamten Bauvorhabens. Er stellt die wirtschaftliche, qualitative und rechtliche Obsorge über das Bauprojekt

Konzentrationsprinzip – Der Bauträger konzentriert sich auf seinen unmittelbaren Wirkungskreis und ist seinen Kunden auch nach der Fertigstellung des Bauprojektes hinaus verpflichtet

 

Daher ist es nicht verwunderlich, dass bevor ein Projekt auch nur abstrakt konzipiert wird, ein wesentlicher Schritt seitens der Bauträgergesellschaft in die Wege geleitet werden muss – die Bauträgerkalkulation, auch Projektkalkulation genannt. Dabei handelt es sich um eine vorläufige Gegenüberstellung der Projektkosten zu möglichen Einnahmen. Ergibt sich aus dieser vorläufigen Gegenüberstellung ein Überschuss von 12-20% (lageabhängig) liegt ein wirtschaftlich überzeugendes Projekt vor und es wird normalerweise realisiert. 

Prozessoptimierung und Normierung gehören nicht nur in der Baubranche zu den wesentlichen Gesamtentwicklungen des Geschäftslebens. Als Grundlage für eine fundierte Bauträgerkalkulation dient die ÖNORM 1801-1, die alle wichtigsten Schritte bei Kostengliederung detailliert behandelt. 

Es ist generell zu empfehlen sich an der ÖNORM zu orientieren, da sie neben der standardisierten Gliederung für die Kostenkalkulation und Kostensteuerung, auch eine rasche Harmonisierung der Daten der Zulieferer und Planer mit den Daten des Bauträgers erlaubt.

Außerdem erlaubt die Verwendung der Norm dem Bauträger die wichtigste Kalkulation überhaupt anzustellen: Der Bauträger dividiert die Gesamtinvestitionskosten durch die erzielbare Nutzfläche und weiß danach, ob das Projekt gewinnbringend am Markt platziert werden kann.

Ergeben sich für den Bauträger Kosten von 3.500 EUR/m2 Wohnnutzfläche, so sollte ein erzielbarer Verkaufspreis bei ca. 4.000 EUR/m2 angesetzt werden, um die Machbarkeit des Projektes nicht zu gefährden und die operative Tätigkeit der Baugesellschaft aufrechterhalten zu können.

Die Verwendung der Norm ist vom Gesetzgeber nicht zwingend vorgesehen, aber sie ermöglicht es dem Bauträger die finanzielle Tragweite der wesentlichen Schritte schneller einzuschätzen und dabei folgende Punkte im Auge zu behalten:

 

-)Ermittlung der Gesamtkosten des Projekts

-)Prüfung der wirtschaftlichen Plausibilität des Projektes durchzuführen

-)Fälligkeit der Zahlungen zu bestimmen

-)Verfügbarkeit der Finanzmittel zu den jeweiligen Fälligkeitsterminen einzuschätzen

-)Sicherstellung der Liquidität der Bauträgergesellschaft zu jedem Zeitpunkt der  
  Projektrealisierung 

 

Im folgenden Absatz werden wir näher auf die Punkte eingehen, die dazu führen können, dass ein Bauträgerprojekt finanziell erfolglos bleibt. 

-) Fehlerhafte Projektkalkulation – alle anfallenden Kosten müssen sorgfältig einkalkuliert werden, denn nur dadurch kann die Aufrechterhaltung der operativen Tätigkeiten der Bauträgerfirma gewährleistet werden und das Verhältnis von Gewinn zu Risiko bestimmt werden

-) Das Grundstück und die Lage – der größte Einflussfaktor auf die Veräußerbarkeit einer Immobilie überhaupt. Wenn das Grundstück zu teuer gekauft wurde oder die im Flächenwidmungsplan bestehenden Einschränkungen missachtet wurden

-) Schlechte Aufteilung der Räume – bedeutet, dass die Zielgruppenanalyse mangelhaft durchgeführt wurde

-) Mangelnder Vertrieb – an dieser Stelle kommt das Prinzip der Gesamtverantwortung voll zum Tragen. Zusammenarbeit mit einem Maklerunternehmen ist essentiell für den Verkauf der Wohneinheiten und ein All-Inclusive-Service, vom Kaufvertrag über Finanzierung bis hin zur Gewährleistung, gehören zu vertrauensbildenden Maßnahmen, die durch den Bauträger gesetzt werden können