KATASTER, FLÄCHENWIDMUNGSPLAN UND BEBAUUNGSPLAN IM ÜBERBLICK

18. September 2019 | Ideen, Immobilien, News,

Kataster – Flächenwidmungsplan – Bebauungsplan 

 

Bei der Prüfung eines potentiellen Bauprojektes gilt der erste Blick eines Bauträgers immer diesen drei Dokumenten. Sie geben Auskunft über den Grenzverlauf von Grundstücken, welcher Nutzung ein Grundstück gewidmet ist und unter welchen baulichen Rahmenbedingungen ein Bauwerk errichtet werden darf.

 

Kataster

Der Grenzkataster dient der Ersichtlichmachung der Grundverhältnisse und wird von Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen geführt. Mit dem Inkrafttreten des Vermessungsgesetzes von 1968 wurde die rechtliche Grundlage für einen Grenzkataster in Österreich geschaffen. Die Grundlage liegt aber in einem älteren Dokument, nämlich dem Grundsteuerkataster, der seinerseits die Grundlage für die Ermittlung der Höhe der Grundsteuerabgaben im Kaisertum Österreich diente. Er definiert die Gemeinden und die Größe der einzelnen Grundstücke und dient bis heute als Grundlage für den Grenzkataster. Darin werden die Lage, Fläche und die Benutzungsart der einzelnen Grundstücke festgehalten. Im Gegensatz zum Grundsteuerkataster sind die Grenzen aller im Grenzkataster eingetragenen Grundstücke exakt vermessen worden und nach einer Grenzverhandlung mit den Anrainern, in eine öffentliche Urkunde – dem Grenzkataster – eingetragen. Grenzkataster und Grundsteuerkataster dienen als Grundlage für das Grundbuch.

 

Flächenwidmungsplan

Nachdem die einzelnen Grundstücke exakt vermessen sind, bekommen sie auch eine entsprechende Widmung. Diese entscheidet darüber, wie die einzelnen Grundstücke letztendlich genutzt werden dürfen. Die Widmungen lassen sich im Großen und Ganzen in drei große Festlegungen unterscheiden – Bauland, Grünland/Freiland, Verkehrsfläche – wobei es noch eine Fülle von anderen Festlegungen gibt, wie z.B seit Wiener Bauordnungsnovelle von 2018 „Gebiete für geförderten Wohnbau“. Der Flächenwidmungsplan dient als Grundlage für geordnete und geplante Stadtentwicklung, denn niemand hat Interesse daran eine Fabrikanlage mitten im Wohngebiet stehen zu haben. Oder umgekehrt eine Wohnsiedlung mitten im Industriegebiet zu errichten. Der Flächenwidmungsplan wird vom Gemeinderat beschlossen uns ist im Internet freizugänglich. Außerdem dient die Flächenwidmung als Gegenmaßnahme gegen Spekulation und Fördermaßnahme für bedarfsorientierte Stadtentwicklung.

Die Hauptunterscheidungen innerhalb der Widmungen gliedert sich folgendermaßen:

-) Wohngebiet – (W) – Gebiete, wo nur Wohngebäude errichtet werden dürfen und Gebäude, die religiösen, kulturellen und sozialen Zwecken entsprechen. Errichtung kleinerer Betriebe ist erlaubt, soweit keine Lärm- oder Geruchsbelästigung für Anrainer entsteht

-) Wohnen-Geschäftsviertel – (Wgv) – Im Erdgeschoss der Wohngebäude mit dieser Widmung müssen Geschäfts- und Betriebsräume angesiedelt sein, Beschränkungen bestehen vor allem bei der Höhe des Erdgeschosses, die muss nämlich mindestens 3,5m betragen

-) Gemischte Baugebiete – (GB) – In diesen Gebieten ist eine Mischung von Wohngebäuden und solchen Betrieben erlaubt, die keine unzumutbaren Belästigungen der Nachbarn verursachen

-) Gemischtes Baugebiet-Betriebsbaugebiet – (GBbg)– in diesen Gebieten sind nur Gebäude für betriebliche Nutzung und keine Wohngebäude oder Beherbergungsbetriebe erlaubt

-) Gartensiedlungsgebiet – (GS) – Es dürfen hier nur Wohngebäude, Sommerhäuser und Geschäfte des täglichen Bedarfs errichtet werden, außerdem besteht hier eine Größenbeschränkung – maximal 50m² und die Gebäude dürfen nicht höher als 5,5m sein

 

Bebauungsplan

Das nächste Konvolut, dem wir uns widmen ist der Bebauungsplan, der sich auf die Wiener Bauordnung stutzt. Dieser Plan bestimmt wie hoch gebaut werden darf und über die Bauweise in welcher das Gebäude errichtet werden darf. Entscheidend bei Gebäudehöhe ist die Bauklasse:

-) Bauklasse I mindestens 2,5m und nicht höher als die Straßenbreite + 2m, höchstens 9m

-) Bauklasse II mindestens 2,5m und nicht höher als die Straßenbreite + 2m, höchstens 12m

-) Bauklasse III mindestens 9m und nicht höher als die Straßenbreite + 3m, höchstens 16m

-) Bauklasse IV mehr als 12m und nicht höher als die Straßenbreite + 3m wenn die -Straßenbreite gleich oder kleiner 15m ist, ab 15m Straßenbreite gilt Straßenbreite + 4 m, höchstens 21m

-) Bauklasse V mehr als 16m und nicht höher als die zweifache Straßenbreite, höchstens 26m

-) Bauklasse VI mehr als 26m und nicht höher als die zweifache Straßenbreite ab 35m wird das Gebäude als Hochhaus bezeichnet

 

Die Bauweise hingegen ist entscheidend dafür, wie das Gebäude im Verhältnis zu anderen Bauwerken positioniert werden kann. Als Grundlage dient der §76 BO für Wien und man unterscheidet hier zwischen folgenden Bauweisen:

-) offen – Das Gebäude darf nicht an andere Bauwerke anschließend und muss freistehend errichtet werden

-) gekuppelt – In der gekuppelten Bauweise müssen die Gebäude auf zwei benachbarten Bauplätzen an der gemeinsamen Bauplatzgrenze aneinandergebaut und nach allen anderen Seiten freistehend errichtet werden. Die Errichtung freistehender Gebäude ist dann zulässig, wenn das örtliche Stadtbild nicht weiter gestört wird

-) offen oder gekuppelt – Sieht der Bebauungsplan die offene oder gekuppelte Bauweise vor, so darf das Gebäude an eine Bauplatzgrenze angebaut werden, wenn der Eigentümer des an diese Bauplatzgrenze anrainenden, bereits bestehenden oder noch zu schaffenden Bauplatzes zustimmt

-) gruppen Bauweise – In der Gruppenbauweise müssen die Gebäude auf mehreren benachbarten Bauplätzen an den gemeinsamen Bauplatzgrenzen aneinandergebaut werden; die Mittelbauplätze sind von Bauplatzgrenze bis Bauplatzgrenze zu bebauen, an den Enden der Gruppe sind gegen Nachbarbauplätze mindestens die Abstände gemäß § 79 Abs. 3 einzuhalten. Die Errichtung freistehender oder gekuppelter Gebäude ist dann zulässig, wenn das örtliche Stadtbild nicht gestört wird

-) geschlossene Bauweise – In der geschlossenen Bauweise müssen die Gebäude an Baulinien oder Verkehrsfluchtlinien oder dort, wo gegen die Verkehrsflächen Baufluchtlinien festgesetzt sind, an diesen von der einen seitlichen Bauplatzgrenze zu der anderen durchgehend errichtet werden. Die Behörde hat ein freiwilliges Zurückrücken einzelner Gebäudeteile hinter die Baulinie, Verkehrsfluchtlinie oder Baufluchtlinie dann zuzulassen, wenn hierdurch keine Beeinträchtigung des örtlichen Stadtbildes eintritt